Onroerend goed in het buitenland
Verhoogd risico op belastingcontrole
Beschik jij over een villa, huis, appartement, chalet, grond of ander onroerend goed in het buitenland? Dan wordt u dit jaar bijzonder geviseerd door de Belgische fiscus. Dat bevestigde de Belgische belastingdienst recent aan De Tijd. Een verwittigd man is er twee waard…
Nadat België tot drie maal toe veroordeeld werd door het Europees Hof van Justitie omwille van de discriminatie tussen in België gelegen onroerende goederen en in het buitenland gelegen onroerende goederen, werd een oplossing gevonden door aan alle buitenlandse onroerende goederen een Belgisch kadastraal inkomen toe te kennen.
Op basis van een éénmalige rapportering, kent de fiscus aan elk buitenlands onroerend goed een Belgische kadastraal inkomen toe. Dit kadastraal inkomen is van belang om het belastbare inkomen van het buitenlands onroerend goed te berekenen en moet jaarlijks aangegeven worden in de aangifte van de Belgische personenbelasting. Ondertussen is (de waarde van) dit buitenlands onroerend goed ook gekend bij het Kadaster en zal deze waarde opgenomen worden in de nalatenschap voor de berekening van de successierechten…
Wat is een kadastraal inkomen?
Een kadastraal inkomen is het fictief netto huurinkomen op 1 januari 1975 dat aan elk onroerend goed (gebouwen en gronden) wordt toegekend door het Kadaster van de FOD Financiën. Het geeft een indicatie van de netto huurwaarde van een onroerend goed en wordt gebruikt bij de berekening van de personenbelasting, maar ook bij de onroerende voorheffing.
Het kadastraal inkomen stemt overeen met het netto-huurinkomen van het onroerend goed op 01/01/1975. Om de huidige waarde te bepalen wordt het vastgestelde kadastraal inkomen jaarlijks geïndexeerd.
Rapporteren onroerend goed in het buitenland
Belgisch rijksinwoner
De Wet van 17 februari 2021 heeft tot doel de belastbare inkomens van onroerende goederen gelegen in het buitenland op eenzelfde manier te belasten als onroerende goederen gelegen in België. Het Kadaster zal een kadastraal inkomen toekennen aan alle onroerende goederen gelegen in het buitenland.
Belgen die eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter zijn van een huis, appartement, gebouw, grond… in het buitenland moeten daarom dit onroerend goed rapporteren.
- Voor onroerende goederen in het buitenland in bezit op 1 januari 2021 was de uiterlijke datum van aangifte, 31 december 2021;
- Voor onroerende goederen in het buitenland verworven na 1 januari 2021 dient dit goed gerapporteerd te worden binnen de 4 maanden na verwerving.
In geval van niet (tijdige) rapportering van buitenlandse onroerende goederen kan een boete van €250 tot €3.000 opgelegd worden.
Het Kadaster zal ingevolge deze verplichte rapportering een kadastraal inkomen vaststellen per onroerende goed (o.a. raadpleegbaar op Tax-on-Web). Bij niet-akkoord met het vastgestelde kadastraal inkomen, kan een bezwaar ingediend worden binnen een termijn van 2 maand na betekening.
Nieuw Belgisch rijksinwoner
Deze verplichting geldt ook voor individuen die naar België verhuizen (Belgisch rijksinwoner worden) én onroerend goed in het buitenland hebben.
Deze personen dienen het buitenlands onroerend goed uit eigen beweging aan te geven, binnen de 30 dagen, volgend op de eerste dag van het belastbaar tijdperk waarin zij onderworpen worden aan de personenbelasting.
Aangifte inkomsten uit onroerend goed in het buitenland
Belgische rijksinwoners met een onroerend goed in het buitenland zijn verplicht de inkomsten van dit onroerend goed jaarlijks op te nemen in de Belgische personenbelasting.
Hoe uw belastingaangifte invullen?
| Bestemming | Aan te geven inkomsten |
| Grond niet verhuurd/verhuurd voor privédoeleinden | Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen |
| Grond verhuurd voor beroepsdoeleinden/aan een vennootschap | Werkelijk ontvangen huur én niet-geïndexeerd kadastraal inkomen |
| Onroerend goed niet verhuurd | Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen |
| Onroerend goed verhuurd voor privédoeleinden | Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen |
| Onroerend goed verhuurd voor beroepsmatige doeleinden/aan een vennootschap | Werkelijk ontvangen huur én niet-geïndexeerd kadastraal inkomen |
De aangifte wordt complexer wanneer tijdens het belastbaar tijdperk:
- verschillende bestemmingen aan het buitenlands onroerend goed werden gegeven;
- het buitenlands onroerend goed werd aangekocht;
- het buitenlands onroerend goed werd verbouwd;
- meerdere Belgen eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter zijn van het buitenlands onroerend goed…
Naast het invullen van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen en de werkelijk ontvangen huur zal u ook het land waar het onroerend goed gelegen is, moeten meedelen.
Afhankelijk van de ligging van uw onroerend goed, zal er tussen België en het land van ligging van het onroerende goed, al dan niet een dubbelbelastingverdrag gesloten zijn. Ligt uw onroerend goed in een land waarmee België:
- een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, dan zal het onroerend inkomen vrijgesteld zijn van personenbelasting in België – met toepassing van progressievoorbehoud;
- geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, dan zal er een belastingvermindering berekend worden van 50% voor de inkomsten van dit buitenlands onroerend goed.
Impact van ‘progressievoorbehoud’ op uw belastingen?
Bij uw belastingberekening zal de fiscus het belastbaar inkomen (‘kadastraal inkomen of werkelijk ontvangen huurgelden’) van het buitenlands onroerend goed in aanmerking nemen voor het bepalen van het Belgisch belastingtarief op uw Belgisch inkomsten. M.a.w. dit buitenlands onroerend inkomen wordt vrijgesteld met progressievoorbehoud. De globale impact van de aangifte van de inkomsten uit buitenlands onroerend goed is dus beperkt.
Hoe kan Mint Consult u helpen?
Als fiscaal advieskantoor staat Mint Consult Belgische rijksinwoners én nieuwe inwoners in België bij met hun fiscale verplichtingen en rapporteringen, zoals deze m.b.t.:
- het rapporteren van een onroerend goed in het buitenland;
- het berekenen/narekenen van het kadastraal inkomen;
- het indienen van een bezwaar tegen het betekende kadastraal inkomen;
- het invullen van aangifte in de personenbelasting;
- het berekenen van uw verschuldigde belasting;
- het adviseren m.b.t. en structureren van internationale belastingsituaties;
- …
Wij staan u graag bij. Interesse of bijkomende vragen? Twijfel dan niet om ons te contacteren.
Blijf steeds op de hoogte en volg onze updates via Facebook en LinkedIn.